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Un des cas possibles de résiliation du bail commercial pour le bailleur commercial

1. La résiliation à la fin du terme

Pour le bailleur, le congé ne doit pas être signifié, en principe, avant la fin de la durée du bail comme prévu dans le contrat. A la fin du bail, le bailleur au contrat, pourra mettre fin au bail commercial. Il devra alors donner congé sans offre de renouvellement par acte d’huissier ou commissaire de justice au locataire.

1. Le formalisme de la résiliation du bail commercial

Pour résilier un bail commercial à son échéance, le bailleur doit respecter certains points afin que la résiliation prenne effet.

D’une part, il devra notifier ce congé par acte de commissaire de justice (anciennement acte d’huissier). Cet acte devra être motivé, c’est-à-dire qu’il devra expliquer pourquoi il souhaite résilier le bail. Par exemple, la société bailleresse devra motiver son choix par le fait qu’elle veut conclure un nouveau bail. Il est à noter qu’en cas de manquement au formalisme, la résiliation risque de n’avoir aucun effet.

D’autre part, le bailleur est soumis à des délais. En effet, il doit donner congé au moins six mois avant l’échéance du bail.

Toutefois, si le délai de six mois n’est pas respecté par le bailleur, les effets du congé prendront à la fin du trimestre civil suivant.

Une fois le congé donné et à l’échéance du bail, le locataire a trois mois pour quitter les lieux.

L’évaluation de l’indemnité d’éviction

Lorsque le bailleur donne congé au locataire, il doit verser une indemnité d’éviction. Cette indemnité permet au locataire de se voir réparer les préjudices subis du fait du non-renouvellement. Cette indemnité doit être réclamée dans un délai de deux ans au plus tard par le locataire à compter de son départ des locaux.

A – Le calcul de l’indemnité principale d’éviction 

Le calcul de l’indemnité d’éviction comprend différents points. Ce calcul se fait en comptant obligatoirement, la perte de la clientèle. L’évaluation se fait à partir du résultat d’exploitation et du chiffre d’affaires des trois dernières années et en comparaison avec la valeur du droit au bail loué.

Cela signifie que si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur du fonds de commerce, l’indemnité d’éviction se fera à la valeur du droit au bail.

L’indemnité d’éviction n’aura pas la même valeur selon que le congé engendre la perte du fonds de commerce ou le transfert du fonds de commerce.

B – Le supplément à l’indemnité principale : les indemnités accessoires

De cette indemnité principale, il est aussi commun de retrouver des indemnités accessoires tels que :

• L’indemnité de la résiliation de contrats que possédait le fonds de commerce (franchise concession de marque contrats de distribution…)
• Les indemnités de licenciement si l’éviction entraîne le licenciement des employés du fonds de commerce.
• Les frais de déménagement et de réinstallation
• Les frais liés au paiement d’un nouveau pas-de-porte éventuel ;
• Une indemnité de « trouble commercial » correspondant à la gêne occasionnée par le changement de local commercial.

C – Les différentes manières d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction

Il y a différentes manières d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction.

D’une part, de manière amiable, le bailleur et le preneur se mettent d’accord sur le montant de l’indemnité d’éviction. Il est courant que les parties fassent appel à un expert afin de procéder à une bonne évaluation de l’indemnité d’éviction.

D’autre part, en cas de désaccord entre les parties, le Tribunal judiciaire devra fixer le montant. Dès lors, le juge se prononcera sur l’importance des préjudices que l’indemnité d’éviction doit réparer. Le montant sera apprécié au moment le plus proche de la réalisation du préjudice, soit du congé. Cette indemnité est évaluée à la date du départ du locataire ou lorsque le locataire est maintenu dans les lieux, à la date de la décision des juges qui a fixé l’indemnité.

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La loi Pacte de 2019 prévoit qu’à partir de janvier 2023, l’ensemble des formalités d’une entreprise devraient être déposé en ligne auprès du Guichet unique. En effet, depuis le 1er janvier 2023 la procédure est complètement dématérialisé. Il est obligatoire de passer par le guichet unique pour réaliser l’ensemble des formalités des entreprises, il remplace les centres de formalités des entreprises (CFE) qui sont désormais supprimés. Il est désormais le seul compétent pour recevoir les dossiers d’immatriculation de société à ce jour. Le principe est simple, toutes entreprises qui vient de se créer doit se déclarer sur cette plateforme. Cela peut être fait par le chef d’entreprise ou encore par un délégataire (salarié) ou un mandataire.

Cependant, l’organisme qui tient le Guichet unique n’a pas pu ouvrir car le guichet n’était pas terminé. De ce fait seul les informations d’immatriculation étaient disponibles sur le Guichet au 1er janvier 2023.
C’est pourquoi le gouvernement a mis en place un plan de secours jusqu’au 30 juin 2023, ce qui permet de faire quelques formalités en version papiers afin de réaliser certaines opérations dans les centres de formalités des entreprises (CFE) comme les formalités de modification, de cessation et de dépôts d’actes.

Le dossier unique concerne uniquement les dossiers de formalités dans lesquels on retrouve les informations de création d’entreprises ou encore des mises à jour des informations de la société. Il ne concerne en aucun cas les cotisations sociales ou encore les déclarations fiscales. En principe à ce jour, le guichet unique devrait être pleinement opérationnel car la date butoir était le 30 juin 2023. Cependant, l’opérateur (l’INPI) avait signalé que le plan de secours était renouvelable. En effet, un arrêté en date du 27 juin 2023, publié au Journal officiel du 29 juin 2023, vient de prolonger cette procédure de secours jusqu’au 31 décembre 2023.

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Dans un arrêt en date du 15 février 2023, la Cour de cassation a jugé que la responsabilité d’un liquidateur amiable pouvait être engagée du fait de l’omission d’une créance litigieuse lors de la liquidation d’une société. Cette décision n’est pas surprenante puisqu’en matière de responsabilité du liquidateur, la jurisprudence est plutôt dense¹.

Dans cette affaire, la Cour de cassation a strictement appliqué l’article L.237-12 du Code de commerce prévoyant que le liquidateur amiable qui a pour mission de réaliser l’actif de la société, est responsable, tant à l’égard de la société qu’à l’égard des tiers qui pourraient subir les conséquences dommageables des fautes qu’il a commises dans l’exercice de ses fonctions.

En l’espèce, une société avait, avant d’être dissoute, vendu un appartement dans lequel elle avait fait réaliser des travaux. Alors que les acheteurs avaient relevé plusieurs désordres consécutivement à la vente de l’appartement, un liquidateur amiable a procédé à la réalisation de l’actif de la société sans tenir compte de la créance litigieuse opposée par les acheteurs à la société.

Dès lors, les consorts ont invoqué devant le juge de première instance, la responsabilité du liquidateur pour des manquements propres au gérant de la société en lui reprochant l’absence de souscription à une garantie décennale.

La cour d’appel d’Amiens a toutefois rejeté leur demande arguant que la responsabilité du liquidateur ne pouvait pas être recherchée pour des manquements antérieurs à sa nomination. En se focalisant sur la faute de l’intéressé, à savoir l’absence de souscription à une garantie décennale pendant son mandat de gérant, les juges de la cour d’appel ont omis la faute commise par le liquidateur amiable alors nommé².

En conséquence, la Haute cour a infirmé l’arrêt d’appel au motif que le liquidateur avait commis une faute en procédant à la liquidation de la société sans même tenir compte du litige opposant les acheteurs à celle-ci, les empêchant d’être désintéressés.

Comme en témoigne la jurisprudence antérieure, le liquidateur aurait pu aisément éviter d’engager sa responsabilité. D’abord, en constituant une provision pour créance litigieuse, puis, en s’abstenant de réaliser l’actif jusqu’à la résolution du litige impliquant la société.

1 Sur ce point : Cass. com., 20 novembre 2007, n°06-19.286 ; Cass. com., 9 mai 2001, n°98-17.187 ; Cour d’appel de Lyon, 19 mai 2016, RG n°14/04021 ; Cour d’appel d’Amiens, 31 mars 2016, n°14/03456 ; Caen, 7 mars 2019, RG n^o 17/01151

2 La nomination du liquidateur amiable est effectuée lors de la prise de décision de dissolution de la société (article L.237-18 du Code de commerce).

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Sécurité juridique, lisibilité et efficacité sont les maîtres mots de la réforme du droit de sûretés en date 15 septembre 2021 réunifiant au sein de l’unique Code civil, les dispositions relatives au cautionnement.

Entrée en vigueur le 1^er janvier 2022¹, cette réforme vise notamment : la refonte de l’exigence de proportionnalité ainsi que la codification du devoir de mise en garde incombant au créancier professionnel.

Une sanction allégée à l’égard du créancier professionnel en cas de disproportion du cautionnement

Le nouvel article 2300 du Code civil dispose que « Si le cautionnement souscrit par une personne physique envers un créancier professionnel était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné aux revenus et au patrimoine de la caution, il est réduit au montant à hauteur duquel elle pouvait s’engager à cette date ». A noter que, la proportionnalité du cautionnement est appréciée en fonction des ressources de la caution et non de celles du débiteur principal.

Lorsque la proportionnalité du cautionnement était encore l’apanage du Code de la consommation, il était prévu qu’en cas de disproportion manifeste, la caution soit intégralement déchargée « à moins que le patrimoine de la caution, au moment où celle-ci est appelée, ne lui permette de faire face à son obligation ». Le créancier ne pouvait donc lui opposer son engagement sauf à ce que la caution ait dissimulé sa situation patrimoniale ou qu’elle ne soit revenue à meilleure fortune au jour où elle était appelée au paiement.

Si depuis la réforme, le créancier ne peut plus se défaire de l’exigence de proportionnalité en usant du retour à meilleure fortune, la disproportion est cependant sanctionnée moins lourdement. En effet, la caution n’est plus intégralement déchargée, son engagement n’est que réduit au montant duquel elle pouvait s’engager au jour de la conclusion du contrat. Ce montant étant laissé à l’appréciation du juge.

Quant à la charge de la preuve de la disproportion, celle-ci reste inchangée malgré la réforme, puisqu’elle incombe toujours à la caution.

La codification du devoir de mise en garde incombant au créancier professionnel

Si à l’origine, le devoir de mise en garde n’était reconnu que par la jurisprudence, celui-ci a finalement été codifié par suite de la réforme du 15 septembre 2021.

Dès lors, aux termes de l’article 2299 du Code civil « Le créancier professionnel est tenu de mettre en garde la caution personne physique lorsque l’engagement du débiteur principal est inadapté aux capacités financières de ce dernier.A défaut, le créancier est déchu de son droit contre la caution à hauteur du préjudice subi par celle-ci ».

Le présent article vise tout créancier professionnel, c’est-à-dire : les établissements de crédit et organismes assimilés mais aussi le créancier dont la créance est née dans l’exercice de sa profession ou se trouve en rapport direct avec l’une de ses activités professionnelles.

Il convient de préciser que le devoir de mise en garde ne concerne que les capacités financières du débiteur et non, celles de la caution. Antérieurement à la réforme, la violation du devoir de mise en garde était caractérisée lorsque la situation de la caution elle-même était inadaptée et créait un risque. Désormais, la caution ne pourra invoquer cet endettement excessif qu’au travers de la disproportion.

Ce devoir de mise en garde ne bénéficie qu’aux personnes physiques, à l’exclusion des personnes morales contrairement à ce que la jurisprudence avait pu admettre quelques années plus tôt. Le bénéficiaire de l’article 2299 du Code civil est donc une caution personne physique, sans qu’aucune distinction ne soit faite entre caution profane ou avertie.

En cas de non-respect de ce devoir, le créancier, sans preuve du contraire, sera déchu de son droit contre la caution à hauteur du préjudice subi par celle-ci. C’est pourquoi, il est nécessaire de chiffrer le montant du préjudice lorsque l’on veut solliciter la déchéance.

Avant la réforme, le créancier qui manquait à son devoir de mise en garde engageait sa responsabilité contractuelle à l’égard de la caution. Cette dernière pouvait alors demander des dommages et intérêts et la compensation entre les sommes qu’elle devait au créancier et les dommages et intérêts auxquels il était condamné.

Finalement, bien que la réforme remanie la sanction à l’égard du créancier professionnel, elle ne modifie pas les droits de la caution lésée. Dans les deux cas, celle-ci est libérée à hauteur de son préjudice.

1 Les cautionnements conclus avant cette date restent soumis au droit antérieur.

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Sophia Bensaloudji – Juriste

La loi 2022-1158 du 16 août 2022 a mis en place certaines mesures en vue de protéger le pouvoir d’achat des français. L’une de ses mesures phares est l’instauration de la Prime de Partage de la Valeur (PPV), qui remplace et pérennise la Prime Exceptionnelle de Pouvoir d’Achat dite « PEPA » ou « Prime Macron ».

La Prime de Pouvoir d’Achat bénéficie d’un régime social de faveur : les sommes versées à ce titre sont exonérées cotisations sociales dans la limite d’un certain plafond.

La différence majeure avec la Prime Macron réside dans le montant de l’exonération :
 3 000 euros par bénéficiaire et par année civile ;
 6 000 euros par bénéficiaire et par année civile pour les entreprises appliquant un dispositif d’intéressement, les entreprises de moins de 50 salariés appliquant volontairement un dispositif de participation, les associations et fondations reconnues d’utilité publique et les ESAT.

La prime de partage de la valeur peut être versée par tous les employeurs de droit privé quel que soit l’effectif de la société, mais également par les EPIC, EPA et ESAT.

Ce régime de faveur est toutefois subordonné à quelques conditions.

1/ Déjà, la prime doit bénéficier à l’ensemble des salariés éligibles c’est-à-dire tous les salariés relevant de ces entreprises (peu important la nature du contrat de travail), aux intérimaires mis à disposition de l’entreprise utilisatrice, et aux travailleurs handicapés liés à un ESAT par un contrat de soutien et d’aide par le travail.

Toutefois, l’exonération ne s’appliquera ni à vos stagiaires, ni à vos mandataires sociaux – hormis pour ce cas, ceux qui sont également titulaires d’un contrat de travail au moment du versement de la prime (BOSS, Instr. 10 oct. 2022).

2/ Elle doit être versée après le 1er juillet 2022, et le versement de cette somme ne doit pas se substituer à des éléments de rémunération versés par l’employeur ou qui deviennent obligatoires en application de règles légales, contractuelles ou d’usage.

3/ Elle doit être mise en place par les procédés adéquats, c’est-à-dire par accord d’entreprise et de groupe, ou plus simplement, par décision unilatérale de l’employeur.

4/ Enfin, son montant doit respecter les limites d’exonération (cf. les plafonds visés ci-dessus). La prime bénéficie également d’exonération d’impôt sur le revenu, de CSG et CRDS et de forfait social, lorsqu’elle est versée aux salariés ayant perçu une rémunération inférieure à trois fois la valeur annuelle du smic, au cours des 12 mois précédant son versement et entre le 1er juillet 2022 et le 31 décembre 2023 !

Le montant de la prime distribuée est librement fixé par l’employeur ou les signataires de l’accord. Ce montant peut être fixe pour tous les bénéficiaires, ou bien être modulé entre les bénéficiaires en fonction des critères suivants : rémunération, niveau de classification, ancienneté, durée de travail prévue au contrat, durée de présence effective pendant l’année écoulée.

Si vous souhaitez instaurer cette prime au sein de votre entreprise, il est possible de vous faire accompagner par des professionnels qui vous orienteront plus précisément sur sa mise en place, son mode de fonctionnement et sur les avantages sociaux en découlant.

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