Elise MITAUT – Avocate

Peu connu en dehors des organismes de logement sociaux, le contrat de location-accession est un mécanisme qui mérite d’être plus couramment usité.

Réglementé par la loi du 12 juillet 1984, ce mode d’acquisition immobilière repose sur un engagement du bailleur-vendeur envers un locataire-accédant, de lui louer, à titre onéreux, un immeuble, avec une option de transfert de propriété après une période de jouissance définie. C’est cet engagement du vendeur à transférer la propriété qui constitue l’essence même de ce contrat.

Ce contrat s’applique aux immeubles à usage d’habitation ou professionnel, qu’ils soient achevés ou en construction. Il exclut les sociétés d’attribution et les coopératives de construction.

La formation du contrat exige un acte authentique publié, comportant des mentions obligatoires sur le bien, les droits et obligations des parties. Un contrat préliminaire peut précéder le contrat définitif pour permettre le dépôt d’une garantie par l’accédant en contrepartie de la réservation de l’immeuble. Aucun versement n’est autorisé avant la signature.

Une fois le contrat signé, l’accédant qui prend possession des lieux, verse une redevance divisée en deux parties : la première pour indemniser la jouissance du bien, la seconde pour provisionner une partie du prix de vente. Cette seconde partie sera imputée sur le montant définitif de la vente, si l’option est levée. Dans le cas contraire, elle est restituée au locataire-accédant à l’expiration du contrat.

L’accédant doit également assumer les charges annuelles et s’engager à utiliser le bien conformément à sa destination. Les assurances de responsabilité décennale et dommage-ouvrage peuvent être activées dès la signature. En cas de copropriété, l’accédant est subrogé dans les droits du vendeur, mais ce dernier reste garant des charges et conserve certains droits de vote.

Trois mois avant la fin prévue du contrat, l’accédant doit choisir entre le transfert de propriété ou la résiliation. Dans le premier cas, l’accédant décide de lever l’option et verse au bailleur-vendeur le prix résiduel de l’immeuble. Il devient pleinement propriétaire de l’immeuble. La levée de l’option peut se faire sous condition suspensive d’obtention de prêts, constatée par acte authentique. Dans le second cas, le vendeur doit restituer la fraction de la redevance relative au paiement du prix, moyennant ajustements financiers selon les différentes dépenses et dégradations. Le locataire est quant à lui contraint de quitter les lieux. Il perd tout droit à se maintenir dans l’immeuble et le cas échéant, le propriétaire-bailleur pourra demander son expulsion.

C’est donc une alternative intéressante aux baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 pour une durée fixe de location.

Le contrat de location-accession permet ainsi une option attrayante pour l’acquisition immobilière. Cependant, elle nécessite une compréhension minutieuse des engagements et des obligations. La clarté des termes du contrat et le respect des obligations par les deux parties sont essentiels pour garantir une transaction fluide et équitable.

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Sophie BOUTONNAT – Avocate

Dans le tumulte des relations de voisinage, la loi n°2024-346, adoptée le 15 avril 2024, vise à adapter le droit de la responsabilité civile aux enjeux actuels. Elle représente un jalon important en codifiant une jurisprudence déjà bien établie sur les troubles anormaux de voisinage.

L’article 1253 du Code civil précise désormais que « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte ».

Un tel régime de responsabilité a, de longue date, été dégagé par la jurisprudence. En effet, cette responsabilité était une déclinaison de la responsabilité du fait personnel. Depuis 1986 elle repose sur un fondement autonome, la Cour de cassation a énoncé que « nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage » (Civ. 2e, 19 nov. 1986, n° 84-16.379).

Le nouvel article 1253 instaure une responsabilité de plein droit, c’est-à-dire un régime objectif où l’absence de faute n’exonère pas de la responsabilité (Civ. 3e, 4 févr. 1971, n° 69-12.528) et où l’existence d’une faute ne cause pas nécessairement un trouble anormal de voisinage. Toutefois, il est essentiel que les juges du fond caractérisent l’anormalité de la nuisance (Civ. 2e, 24 mars 2016, n° 15-13.306).

Le texte n’apporte guère de changements au régime actuel et entérine la jurisprudence préexistante, sauf peut-être en ce qui concerne les personnes susceptibles d’être tenues responsables.

Le second alinéa de l’article 1253 n’est guère plus novateur. Il est depuis longtemps admis qu’aucune réparation n’est due si l’activité à l’origine des nuisances était préexistante à l’installation de la victime. L’article 1253 étend cette exclusion à toutes les activités, quelles qu’elles soient, si elles existaient avant l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien et n’ont pas contribué à une aggravation des nuisances.

En conclusion, la réforme du 15 avril 2024, malgré son intitulé prometteur, n’apporte que des changements mineurs au droit existant et vise principalement à répondre à des intérêts particuliers plutôt qu’à instaurer une véritable innovation législative.

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