Elsa BENHAMOU – Avocate

L’exception d’inexécution est un principe général du droit des contrats défini à l’article 1219 du Code civil comme la possibilité dont dispose une partie contractante de suspendre l’exécution de son obligation tant que son cocontractant ne respecte pas les siennes, à condition que le manquement soit d’une gravité avérée.

Ce mécanisme offre au locataire la possibilité, sous certaines conditions, de suspendre le paiement de ses loyers en cas de manquement du bailleur à ses obligations.

Toutefois, malgré l’apparente simplicité du texte, l’application de cette exception est encadrée de manière stricte par la jurisprudence en matière de bail commercial.

En effet, si le Code civil se contente d’exiger une inexécution « suffisamment grave », les juridictions sont restées constantes sur le fait que cette inexécution devait aller jusqu’à priver totalement le locataire de la possibilité d’exploiter les locaux loués.

• Des conditions strictement encadrées par la jurisprudence

Il peut être tentant pour un locataire en difficulté d’invoquer l’exception d’inexécution afin de justifier la suspension du paiement des loyers, notamment en raison de manquements du bailleur liés à un manque d’entretien ou de travaux dans les locaux. Cependant, la jurisprudence se montre particulièrement rigoureuse dans l’application de ce mécanisme.

En effet, pour que le locataire puisse légitimement suspendre son obligation de paiement, il doit démontrer que l’inexécution du bailleur l’a placé dans une impossibilité totale d’exploiter les locaux conformément à leur destination contractuelle.

Cette impossibilité ne doit pas être relative ou partielle : il ne suffit pas que le manquement porte sur une obligation essentielle ou qu’il cause une gêne significative.

Par ailleurs, la charge de la preuve repose sur le locataire, qui doit établir non seulement l’existence d’une inexécution grave, mais également qu’elle est directement imputable au bailleur. Autrement dit, le preneur doit prouver que les difficultés rencontrées sont exclusivement dues au défaut d’exécution du bailleur et non à d’autres facteurs.

Enfin, la jurisprudence a également précisé que certains désagréments, tels que la vétusté des locaux ou des dysfonctionnements partiels, ne suffisent pas à justifier une suspension du paiement des loyers. Il en est de même lorsqu’un défaut existe mais que l’exploitation reste possible, même de manière réduite.

• Une application constante par la jurisprudence

L’arrêt rendu par la Cour de cassation le 7 juillet 2016 (Cass. Civ 3, 7 juillet 2016, n° 15-16.097) avait déjà retenu que le locataire ne peut suspendre le paiement de ses loyers qu’à la condition de prouver que les locaux sont devenus totalement inutilisables pour l’activité prévue.

Autrement dit, tant que les lieux restent exploitables, même partiellement, l’obligation de paiement demeure.

Cette position a été réaffirmée récemment par un arrêt du 10 octobre 2024 (Cass. Civ. 3, 10 octobre 2024, n° 22-24.395). Dans cette affaire, un bailleur avait engagé une action contre sa locataire afin d’obtenir le règlement d’un arriéré de loyers. La locataire contestait cette demande, avançant que l’état de dégradation des locaux justifiait une exonération totale de son obligation de paiement.

La Cour de cassation a rejeté cet argument considérant que, malgré la vétusté de la façade et de la couverture du bâtiment, la locataire avait pu continuer d’exploiter les locaux commerciaux. Par conséquent, l’impossibilité absolue d’utiliser les lieux n’était pas établie.

En outre, la demande de la locataire ne portait pas sur une simple réduction de loyer mais sur une exonération complète, ce qui ne pouvait être admis en l’absence d’une entrave totale à la jouissance et à l’exploitation des locaux. 

Ainsi, tant que l’activité peut être poursuivie, même de manière réduite ou dégradée, le locataire commercial demeure toujours tenu au paiement des loyers.

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Elise MITAUT – Avocate

La Garantie à Première Demande (GAPD) se révèle être un outil essentiel dans les baux commerciaux, offrant une protection financière en cas de défaillance du preneur à bail dans l’exécution de ses obligations contractuelles. En effet, contrairement au cautionnement bancaire classique, la GAPD permet le règlement immédiat des sommes dues à la première demande du bénéficiaire.

 La Garantie à Première Demande est une promesse de versement d’une somme spécifiée en réponse à une obligation contractuelle. Souvent délivrée par une institution financière, elle sécurise les engagements du locataire dans le cadre d’un bail commercial. Le montant et la durée de la GAPD font l’objet de négociations entre les parties. Du point de vue du bailleur, cette garantie assure un paiement immédiat à la première demande, renforçant ainsi sa sécurité financière. Pour le locataire, la gestion optimale de la trésorerie peut être préservée, car le montant total de la garantie peut ne pas être immobilisé.

La Garantie à Première Demande se distingue de la caution traditionnelle, principalement en ce qui concerne l’intervention du garant : Une caution classique implique en effet une démonstration par le bailleur que le locataire a manqué à ses engagements avant tout remboursement. La Garantie à Première Demande quant à elle permet au bénéficiaire de demander le paiement immédiat, sans fournir de preuves de manquement. Cette approche directe offre une protection au bailleur, lui assurant une plus grande certitude quant à la récupération des fonds en cas de non-respect des engagements.

La définition précise de l’objet et des conditions de mise en œuvre de la GAPD est cruciale. Dans un bail commercial, le preneur est le donneur d’ordre, le bailleur est le bénéficiaire, tandis qu’un établissement bancaire est généralement le garant. La formulation doit spécifier les circonstances dans lesquelles le bénéficiaire peut demander le paiement de la garantie, couvrant des aspects tels que les impayés de loyer, les dommages matériels causés par le locataire, ou tout autre manquement contractuel.

Le montant et la durée de la Garantie à Première Demande sont des aspects librement négociables entre les parties. Généralement liés à la durée du bail commercial, la garantie peut également dépendre de la solvabilité et de l’ancienneté de l’entreprise. Les parties peuvent convenir d’une prorogation de la garantie au-delà de la fin du bail pour couvrir d’éventuelles dettes postérieures. Les montants oscillent souvent entre 3 mois et 1 an de loyer, avec la possibilité de garanties glissantes, dont le montant diminue au fil des années.

La Garantie à Première Demande est un contrat autonome, indépendant des modalités d’exécution du bail commercial. Bien que le contrat puisse faire référence au bail, les détails du bail n’affectent pas l’évaluation des montants garantis ni la validité de la garantie.

Le cumul d’un dépôt de garantie et d’une Garantie à Première Demande est possible dans les baux commerciaux. Cette combinaison offre une possibilité d’alléger la charge financière sur l’entreprise, surtout en phase initiale, où le dépôt de garantie peut représenter plus de six mois de loyer.

Les clauses contractuelles négociées entre les parties précisent l’objectif, le montant et les conditions de restitution du dépôt de garantie classique. Généralement équivalent à deux trimestres de loyer, le dépôt couvre les impayés de loyer et charges. Sa restitution dépend de l’état du local à la fin du bail, le bailleur pouvant conserver tout ou partie du dépôt si des travaux sont nécessaires pour la remise en état.

La Garantie à Première Demande est vue comme une solution incontournable pour sécuriser les transactions dans le domaine des baux commerciaux. Sa nature autonome, sa flexibilité quant au montant et à la durée, ainsi que la possibilité de la cumuler avec un dépôt de garantie en font un outil puissant pour les bailleurs et les locataires. Une compréhension approfondie des éléments contractuels est essentielle pour maximiser les avantages de cette garantie, renforçant ainsi la confiance entre les parties contractantes.

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Anaïs SAUVAGE – Juriste

Locataire ou bailleur, l’arrivée à échéance de votre bail commercial est une situation qui s’anticipe. En effet, le renouvellement ou la résiliation de votre bail ne se fait pas de manière automatique et implique une initiative de l’un des cocontractants. En l’absence d’actions de la part de l’une des parties, le bail commercial se poursuivra en tacite prolongation.

Le formalisme imposé diffère selon que l’initiative vienne du locataire ou du bailleur.

En cours de bail, le locataire peut demander le renouvellement, signifié par huissier au bailleur, dans les six mois précédant l’expiration du bail. A réception, le bailleur aura trois mois pour faire signifier sa décision, à savoir son accord pure et simple, son accord sur le principe du renouvellement mais son désaccord sur le montant du loyer proposé ou son refus de renouvellement. En cas de refus de renouvellement, le bailleur devra indiquer le montant de l’indemnité d’éviction proposée ou les motifs justifiant le refus de renouvellement sans indemnité.

En revanche, en cas de résiliation, le locataire devra en informer le bailleur au moins six mois à l’avance, soit par lettre recommandée avec accusé de réception soit par acte extrajudiciaire. Le locataire qui souhaite résilier son bail à échéance n’a pas à donner de justification.

Concernant les options possibles du bailleur, on parle de congé avec offre de renouvellement et de congé sans offre de renouvellement.

Dans le cas d’un congé avec offre de renouvellement, celui-ci doit être signifié par voie d’huissier au locataire au moins six mois avant le terme du bail. Le congé sans offre de renouvellement, soumis aux mêmes règles de formes et de préavis que le congé avec offre de renouvellement, devra indiquer le montant de l’indemnité d’éviction sauf motif graves et légitimes justifiant l’absence d’indemnité.

En tout état de cause, bailleur et locataire peuvent toujours demander la résiliation du bail ou son renouvellement au cours de la période de tacite prolongation, sous réserve de respecter un délai de préavis de 6 mois.

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Flora DE BENEDITTIS – Avocat

Lors de la conclusion d’un bail commercial, il est fréquent que le bailleur requiert du locataire de lui fournir une caution en garantie de toutes les sommes dont il sera redevable au titre du bail. L’acte de cautionnement sera alors intégré au bail ou conclu par acte séparé. Cependant, il faut être vigilant quant à la rédaction de cet acte qui, s’il est mal rédigé, peut entrainer des conséquences terribles pour le bailleur créancier. En effet, un cautionnement solidaire peut dégénérer en cautionnement simple à défaut de revêtir les mentions obligatoires imposées par la Loi[1], voire être sanctionné de nullité; un bailleur peut se retrouver sans caution à actionner dans un bail qui aurait été renouvelé sans l’acte de cautionnement[2].

Ainsi, lors de la rédaction d’un engagement de caution d’un bail commercial, des points de vigilance sont à observer pour se prémunir des irrégularités qui pourraient le frapper.

• 1^er point de vigilance : la qualité de la caution, celle du bailleur et la nature de l’acte dans lequel l’engagement de caution est donné

Si le cautionnement est donné par une personne physique (la caution) au bénéfice d’un créancier professionnel (le bailleur) dans un acte sous seing privé, il conviendra de respecter les dispositions de l’article L.331-1 du Code de la consommation, à peine de nullité, ces trois conditions étant cumulatives. La caution devra alors faire précéder sa signature de la mention manuscrite prévue à cet article. A défaut de cette mention ou si elle est irrégulièrement apposée, le cautionnement sera nul.

En outre, si le bailleur sollicite un cautionnement solidaire, la caution devra faire précéder sa signature de la mention manuscrite prévue à l’article L.331-2 du même code. A défaut, le cautionnement solidaire pourra dégénérer en cautionnement simple à défaut de revêtir ces mentions obligatoires.[3]

La notion du créancier professionnel est définie par la jurisprudence. Il s’entend comme « celui dont la créance est née dans l’exercice de sa profession ou se trouve en rapport direct avec l’une de ses activités professionnelles ».[4] La caution personne physique, quant à elle, peut être le dirigeant personne physique de la société locataire.

Compte tenu de la gravité de la sanction qui est susceptible de frapper l’acte de cautionnement, à savoir la nullité, il est recommandé de reproduire fidèlement la formule légale imposée par ces articles, la jurisprudence n’admettant que des modifications minimes des mentions obligatoires et ce, sous réserve que la caution ait eu une parfaite connaissance de l’étendue et de la durée de son engagement[5].

Dans tous les autres cas, à savoir si l’acte de cautionnement est donné par une caution personne physique ou morale et/ou au bénéfice d’un créancier non professionnel et/ou dans un acte notarié, un acte d’avocat ou sous seing privé, il sera soumis au formalisme de l’article 1376 du code civil. Dans ce cas de figure, le formalisme imposé par le code civil est beaucoup plus souple que celui prescrit par le code de la consommation. Aucune formule légale n’est à reproduire, le texte impose seulement la signature de la caution ainsi que la mention manuscrite de la somme en toutes lettres et en chiffres. Ce formalisme est destiné à établir la preuve de l’engagement et ne conditionne en rien sa validité, contrairement aux dispositions du code de la consommation. Dans ce contexte, le rédacteur de l’acte de cautionnement disposera d’une plus grande de liberté de rédaction.

• 2^ème point de vigilance : le régime matrimonial de la caution

Lors de la rédaction de l’acte de cautionnement, il est conseillé également de vérifier l’état civil de la caution. En effet, si celle-ci est mariée sous le régime de la communauté, il conviendra de faire intervenir son conjoint à l’acte[6]. A défaut, la caution ne pourra pas être actionnée sur les biens de la communauté mais uniquement sur ses biens propres, à savoir les biens acquis avant la communauté ou reçus en héritage[7].

• 3^ème point de vigilance : l’étendue des dettes garanties

Le cautionnement ne peut pas être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté[8]. Ainsi, selon la formule retenue, l’engagement de la caution pourra porter sur le loyer, avec ou sans les charges et les accessoires, majorés ou non des intérêts de retard, incluant ou non les réparations locatives, l’indemnité d’occupation, etc.

Ainsi, le bailleur devra redoubler de vigilance en proposant la rédaction de cette clause. Ceci étant, il n’y aura aucune difficulté si les dettes garanties sont explicitement visées dans l’acte : le bailleur ne pourra réclamer à la caution que celles-ci à l’exclusion des autres dettes[9]. De surcroît, une rédaction de la clause libellée en termes généraux peut être intéressante si l’on souhaite que la caution soit tenue exactement comme le locataire[10].

Par ailleurs, l’acte de cautionnement régit par le code de la consommation, devra impérativement préciser le plafond maximal de l’engagement qui constitue un élément essentiel de l’acte, ce plafond figurant parmi les mentions obligatoires prévues par l’article L.331-1 du code de la consommation. A défaut, le cautionnement sera nul. L’engagement de la caution sera donc limité à ce plafond, d’où l’importance de bien évaluer en amont les obligations du locataire découlant du bail. Un tel plafond pourra également être prévu dans un acte de cautionnement régi par le code civil.

• 4^ème point de vigilance : la durée du cautionnement dans un acte régi par le code de la consommation

Le cautionnement d’un bail commercial peut être donné pour une durée limitée (un nombre précis de mois, d’années, la durée du bail) ou illimitée (l’acte de cautionnement ne mentionne aucune durée, il couvrira alors la durée du bail[11]).

En revanche, si l’acte est régi par le code de la consommation, la durée du cautionnement devra impérativement figurer dans la mention manuscrite, et ce même si elle est déjà mentionnée ailleurs dans le bail. En effet, à l’instar du nom du débiteur et du plafond maximal de l’engagement, elle constitue un élément essentiel de l’acte de cautionnement[12]. A défaut, le cautionnement sera nul, les mentions légales étant destinées à informer la caution de la nature, de l’étendue et de la durée de son engagement[13].

Ainsi, la question se pose quant à la manière dont la durée de l’engagement doit être mentionnée. Doit-elle être obligatoirement chiffrée et stipulée en unité de temps ou une référence à un évènement certain (par exemple, le terme du bail) suffit-elle ? La Cour de Cassation tranche ce point dans un arrêt du 9 juillet 2015[14]. Dans cet arrêt, bien que la Cour de Cassation précise que « les dispositions légales ne fixent pas la manière dont la durée de l’engagement doit être mentionné dans l’acte de cautionnement ; [et] qu’il suffit que la caution ait au travers des mentions portées une parfaite connaissance de l’étendue et de la durée de son engagement », elle vient sanctionner la durée par référence[15] (en l’espèce, l’acte de cautionnement faisait référence à « l’opération garantie + 2 ans ») au motif que « l’imprécision de cette mention affectait la compréhension de la durée des engagements de caution et par suite leur validité quand bien même la durée de l’opération garantie, en l’occurrence 84 mois, était indiquée en première page des actes de cautionnement »[16]. Il paraît donc opportun de chiffrer et de stipuler en unité de temps la durée de l’engagement si l’acte de cautionnement est régi par le code de la consommation.

• 5^ème point de vigilance : Quel est le sort du cautionnement en cas de prolongation tacite ou de renouvellement du bail commercial ?

A l’arrivée du terme du cautionnement, qui est fréquemment calqué sur la durée du bail commercial, la caution sera libre de son engagement pour les dettes nées après. En revanche, le bailleur créancier pourra toujours poursuivre la caution pour des dettes nées avant l’arrivée du terme.

Quel est le sort du cautionnement en cas de prolongation tacite ou de renouvellement du bail commercial ?

• Prolongation tacite du bail commercial

Il s’agit de l’hypothèse dans laquelle le bail arrive à son terme sans que le bailleur ait délivré un congé au moins six mois à l’avance ou que le locataire ait formulé une demande de renouvellement. En conséquence, le bail se prolonge tacitement au-delà de son terme fixé contractuellement, et ce, sans qu’un nouveau bail soit formé.

La question est de savoir si la caution demeure tenue ou non des dettes pendant cette période. La jurisprudence et la doctrine sont divisées sur ce point[17]. Afin d’éviter toute discussion à ce sujet, il paraît judicieux de prévoir expressément l’hypothèse de la prolongation du bail dans l’acte de cautionnement.

• Renouvellement du bail commercial

En cas de renouvellement du bail commercial, un nouveau bail est formé, la caution engagée pour la durée du bail sera donc libérée. Ainsi, afin d’éviter que le bailleur se retrouve sans caution à actionner, il faudra prendre garde à bien renouveler le bail commercial avec l’acte de cautionnement. L’acte de cautionnement régi par le code civil pourra toutefois prévoir expressément qu’il sera donné pour la durée du bail et de ses renouvellements successifs[18].

• 6^ème point de vigilance : Quel est le sort du cautionnement en cas de cession du droit au bail?

En cas de cession du droit au bail, la caution restera tenue des engagements du cédant (l’ancien locataire), dès lors que le bail prévoit que le locataire restera débiteur solidaire avec son successeur (le cessionnaire, nouveau locataire) du paiement des dettes découlant du bail pendant toute la durée de celui-ci. A défaut, la caution se verra libérée de ses engagements. Cette solution paraît transposable en cas de cession de fonds de commerce. En conséquence, il est recommandé au bailleur de conditionner son accord à la cession du droit au bail, à la délivrance d’une nouvelle garantie par le cessionnaire.[19]

Les points évoqués ci-dessus font la lumière sur certains des pièges à éviter lors de la rédaction d’un engagement de caution d’un bail commercial. Néanmoins, il convient de souligner qu’il existe d’autres points de vigilance à observer, comme les modalités d’information de la caution par le bailleur ou encore le sort de la caution en cas de fusion-absorption du preneur, qui n’ont pas été abordés dans le présent article.

Notre cabinet est à votre écoute et vous conseille pour toute question en matière de baux commerciaux.

Flora DE BENEDITTIS

Avocate

[1] Cass. Com., 14 nov. 2019, n°18-15.468.

[2] Cass. civ. 3^ème, 4 nov. 1980, n° 79-13.227.

[3] Cass. Com., 14 nov. 2019, n°18-15.468.

[4] Cass. Com., 10 janv. 2012, n°10-26.630 ; Cass. Civ. 1^ère, 9 juill. 2009, n° 08-15.910.

[5] Cass. Civ. 1^ère, 16 mai 2012, n°11-17-411 ; Revue Lamy Droit civil n 182, 1^er juin 2020, Chronique de Frédérique JULIENNE.

[6] Art. 1415 du Code civil.

[7] Art. 1401 et s. du Code civil.

[8] Art. 2292 du Code civil.

[9] Cass. civ. 3 juill.1872 ; Mémento « Baux Commerciaux » Edition Francis Lefebvre 2021, n°36900.

[10] Mémento « Baux Commerciaux » Edition Francis Lefebvre 2021, n°36900.

[11] Cass. com. 7 juill.1992 n° 1263, Mémento « Baux Commerciaux » Edition Francis Lefebvre 2021, n°37080.

[12] Revue Lamy Droit civil n 131, 29 oct. 2015, Chronique de Cécile LE GALLOU.

[13] Cass. Civ. 1^ère, 9 juill. 2015, n°14-21.763. ; Cass. Civ. 1^ère, 16 mai 2012, n°11-17-411.

[14] Cass. Civ. 1^ère, 9 juill. 2015, n°14-24.287.

[15] Revue Lamy Droit civil n 131, 29 oct. 2015, Chronique de Cécile LE GALLOU.

[16] Cass. Civ. 1^ère, 9 juill. 2015, n°14-24.287.

[17] Cass. com. 16 janv. 2007 n° 05-10.028 ; CA Paris, 21 mars 2003 ; Mémento « Baux Commerciaux » Edition Francis Lefebvre 2021, n°37080 ; Guide des baux commerciaux Edition Lexis Nexis 2019/2020, p.164

[18] Guide des baux commerciaux Edition Lexis Nexis 2019/2020, p.164.

[19] Mémento « Baux Commerciaux » Edition Francis Lefebvre 2021, n°10180 ; Guide des baux commerciaux Edition Lexis Nexis 2019/2020, p.165.

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La bonne foi oblige les parties à réaliser des diligences amiables avant de saisir le juge.

Dans deux ordonnances du 26 octobre 2020 [1] , le juge des référés du Tribunal judiciaire de Paris est venu rappeler que les contrats doivent être exécutés de bonne foi selon l’article 1104 du Code civil. Aussi, les parties sont tenues, face à des circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives.
En l’espèce, très financièrement touchés par le confinement, des locataires d’une salle de sport et d’une parapharmacie s’étaient rapprochés de leur bailleur commercial pour tenter de trouver une solution amiable, lesquels dédaignaient tout arrangement.
Les deux propriétaires bailleurs en cause, ayant refusé de négocier de bonne foi, manquaient donc à leurs obligations contractuelles. Opposant l’exception d’inexécution [2], les locataires n’ont pas été condamnés en paiement des loyers.
Le juge de l’urgence vient ainsi conforter le raisonnement déjà adopté à la sortie du premier confinement : dans une ordonnance du 10 juillet [3], le juge des référés parisien avait fait droit à la demande en paiement d’un propriétaire bailleur dont le comportement démontrait une exécution de ses obligations en toute bonne foi.
En l’espèce, le bailleur n’avait pas immédiatement réclamé le paiement du loyer mais avait proposé un certain nombre d’aménagements et de report, tandis que l’on pouvait reprocher au locataire de n’avoir tenté aucun rapprochement amiable.
La portée de ces décisions est à tempérer. En effet, pour écarter la condamnation en paiement, le juge des référés a retenu que l’exception d’inexécution soulevée par les locataires était de nature à créer une contestation sérieuse [4]. Cette contestation suffit pour écarter la condamnation en référé mais ne garantit pas que la décision au fond, qui pourrait éventuellement être prise ensuite, aille dans le même sens.
Ces décisions invitent toutefois les bailleurs à adapter les modalités d’exécution du contrat au regard du contexte sanitaire et d’adopter un comportement empli de bonne foi vis-à-vis de leurs locataires avant de saisir le juge de l’urgence pour obtenir le paiement des loyers.

Le Covid-19 ne suspend pas l’exigibilité des loyers.

Dans un arrêt du 5 novembre [5], la Cour d’appel de Grenoble rappelle que la crise sanitaire du Covid-19 ne dispense pas le locataire commercial de payer son loyer. Elle écarte ainsi l’ensemble des moyens opposés par le locataire et fait droit à la demande en paiement du bailleur.
Les juges d’appel considèrent tout d’abord que le locataire exploitant une résidence de tourisme ne peut pas soulever l’argument de l’exception d’inexécution concernant l’obligation de délivrance pour se dispenser du paiement du loyer. Certes le bailleur est tenu à une obligation de délivrance et de jouissance paisible du local, mais ici, l’impossibilité pour le bailleur de mettre à disposition le bien loué ne résulte pas de son propre fait mais des mesures administratives de confinement.
La force majeure n’est pas non plus un argument juridique recevable pour se libérer du paiement en période de crise sanitaire. Sur ce point, la décision reste assez classique : la force majeure avait déjà été exclue pour le virus de la grippe H1-N1, le SRAS ou encore Ebola. En outre, le jeu de la force majeure est en principe exclu en présence d’une obligation de payer une somme d’argent.
Enfin, le fait du prince – applicable lorsqu’un contrat ne peut pas être exécuté comme prévu en raison d’une décision administrative – ne peut pas non plus justifier l’impayé de loyer du locataire car cette qualification est exclue des rapports privatifs, et ne joue que lorsque l’autorité administrative est également partie au contrat.

En conclusion, l’état d’urgence sanitaire ne dispense par les locataires de locaux commerciaux de payer leur loyer, et les propriétaires bailleurs sont en droit d’en réclamer le paiement en référé, à condition toutefois de prouver qu’ils ont exécuté leurs obligations de bonne foi en adaptant les modalités du contrat à la crise sanitaire.
Il faudra attendre encore quelques années avant d’obtenir l’interprétation de la Cour de cassation quant à l’exécution du contrat de bail commercial en période de Covid-19.
En attendant, le Gouvernement semble essayer de contrer ces difficultés par des mesures de soutien financier. Bruno Le Maire a annoncé, lors de sa conférence de presse du 13 novembre, que tout bailleur commercial qui renoncera au loyer du mois de novembre pourra bénéficier d’un crédit d’impôt de 50% du montant du loyer en 2021. Ce dispositif d’incitation fiscale devrait être prévu par la loi de finances pour 2021.

[1] TJ Paris du 26 octobre 2020 n°20/53713 et n°22/55901

[2] Article 1219 du Code civil : Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

[3] TJ Paris du 10 juillet 2020 n°20/04516

[4] Article 835 du Code de procédure civile

[5] CA Grenoble, Ch. Com., du 5 novembre 2020 n°16/04533

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